Den Ruhestand unbeschwert genießen und sich etwas Schönes gönnen – wer will das nicht? Steckt jedoch das meiste Kapital in einer Immobilie, bleibt nicht selten zu wenig verfügbar, um sich Extrawünsche zu erfüllen. Mit einem Teilverkauf ermöglicht das Unternehmen Engel & Völkers LiquidHome Best Agern, Geld aus dem Eigenheim zu gewinnen – auch dann, wenn man darin wohnen bleibt. HEYDAY stellt euch das Modell der Immobilienverrentung genauer vor
Artikel in Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Wer eine eigene Immobilie besitzt, kann sich freuen: Sie gilt als sichere Wertanlage, der die Inflation wenig anhaben kann. Im besten Fall steigt der Wert des Eigenheims über die Jahre. Man spart zudem die monatliche Miete und kommt so auch im Alter gut über die Runden. Soweit die Idealvorstellung.
Doch was geschieht, wenn die monatliche Rente nicht ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten? Was tun, wenn eine größere Summe Geld benötigt wird, um sich einen langgehegten Traum zu erfüllen, die Kinder zu unterstützen oder den altersgerechten Umbau des Eigenheims zu finanzieren?
Wer keine Rücklagen hat oder diese nicht vorzeitig aufbrauchen möchte, wird mit der Frage konfrontiert: Das Haus oder die Wohnung verkaufen, um an Geld zu kommen? In den meisten Fällen würde dies jedoch einen Umzug und meist auch eine Verkleinerung bedeuten. Vielleicht ist das ja sogar der Plan für später – doch wer die gewohnten vier Wände nicht vorzeitig verlassen will, der kann den finanziellen Engpass auch auf andere Weise überwinden.
Flexible Alternative zu Kredit und Gesamtverkauf
Eine recht neue Möglichkeit, in der Immobilie-gebundenes Kapital in liquide Mittel umzuwandeln, ist der Immobilien-Teilverkauf. Wie der Name schon sagt, wird nur ein Teil der Immobilie – maximal bis zu 50 Prozent – veräußert. Der Vorteil: Man kann im gewohnten Zuhause bleiben und behält das Wohn- und Nutzungsrecht, für das eine monatliche Nutzungsgebühr fällig wird. Gleichzeitig kann man frei über die Auszahlungssumme verfügen, was z.B. bei einem Kredit nicht immer der Fall ist. Zudem sind Bankdarlehen meist schwerer zu bekommen, je älter man wird.
Wer finanziell flüssig ist, kann sich lange gehegte Träume endlich erfüllen
Eine Kreuzfahrt auf dem Ozean, eine komplette Weltreise, oder einfach
die Orte besuchen, die man immer
schon mal sehen wollte: Das Modell
LiquidHome von Engel & Völkers
macht es möglich, sich etwas zu
gönnen – und gleichzeitig weiterhin
das eigene Zuhause zu behalten.
Das Modell der flexiblen Immobilienverrentung – ein Beispiel
Auch dem Ehepaar Malvine und Dr. Eberhard B. aus Hochsolling bei Holzminden hat das Modell der flexiblen Immobilienverrentung zugesagt. Ihr Haus, das in einer idyllischen Parkanlage liegt, haben die beiden 1998 erworben und mit viel Liebe von Grund auf saniert. Hier wollen die beiden auch weiterhin ihr Leben und ihren Ruhestand genießen, solange ihnen Haus und Garten nicht zu groß und arbeitsintensiv werden.
Nach Recherche der Vor- und Nachteile und nach Rücksprache mit ihrem Bankberater haben sich die beiden für einen Teilverkauf über Engel & Völkers Liquid Home entschieden. „Wir sind sehr dankbar, dass es das Modell des Teilverkaufs gibt. Wir hatten alle Zeit, um das Angebot gründlich zu prüfen und wurden professionell und verständnisvoll betreut“, berichtet das Ehepaar. „Die dann erfolgte Abwicklung bis zur Auszahlung lief transparent und zügig. Wir haben in Engel & Völkers LiquidHome einen wunderbaren Partner, der jederzeit erreichbar und immer freundlich und kompetent ist.“ Im Fall von Malvine und
Eberhard B. verging gerade mal ein gutes halbes Jahr zwischen dem ersten Beratungsgespräch und der Auszahlung der Wunschsumme.
„Wir sind sehr dankbar, dass es das Modell des Teilverkaufs gibt. Wir hatten alle Zeit, um das Angebot gründlich zu prüfen,
und wurden durch
Engel & Völkers LiquidHome professionell und verständnisvoll betreut. Von der Abwicklung bis zur Auszahlung lief alles transparent und zügig“
Freie Wahl der Vertragslaufzeit
Der Vertrag wird grundsätzlich auf unbestimmte Zeit vereinbart und läufst somit lebenslang. Die Kunden können selbst entscheiden, zu welchem Zeitpunkt sie die gesamte Immobilie verkaufen wollen oder ob sie den veräußerten Anteil zurückerwerben möchten. Lediglich die Höhe der Nutzungsgebühr ist für zehn Jahre festgelegt und abhängig von den Refinanzierungskosten. Somit kann es nach zehn Jahren zu einer entsprechenden Anpassung kommen.
Einen Gesamtverkauf haben auch Malvine und Eberhard B. im Blick: Ihre beiden Söhne wollen die Immobilie später nicht übernehmen und stattdessen das Haus und Grundstück komplett veräußern. Die Abwicklung verläuft dann bequem über das Netzwerk von Engel & Völkers. Die Familie B. erhält anschließend die anteilige Erlössumme abzüglich der Abwicklungsvergütung.
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Den Sommer Zuhause genießen –
und sich in sonnigen Gefilden niederlassen, wenn die Temperaturen ungemütlich werden. Das Modell
Engel & Völkers LiquidHome
macht es möglich und lässt die Träume vom Überwintern im Süden wahr
werden.
So läuft der Immobilien-Teilverkauf im Detail ab
Um einen Teil der eigenen Immobilie verkaufen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen bestehen. Dazu gehört ein Mindestwert von 200.000 €. Von Vorteil ist, wenn die Immobilie lastenfrei ist. Es sollten also möglichst keine Rechte Dritter zu Lasten der Immobilie im Grundbuch eingetragen sein, da die Restschuld im Zuge des Teilverkaufs abgelöst werden muss. Auf der Homepage von Engel & Völkers LiquidHome erhält man mithilfe eines Beispielrechners eine erste Einschätzung bezüglich der Wunschauszahlung und kann anschließend Kontakt mit der Kundenberatung aufnehmen.
Das erste Gespräch dient dazu, alle Wünsche, Bedürfnisse und Fragen rund um den Teilverkauf zu klären – und um die wichtigsten Daten bezüglich der Immobilie abzufragen. Es ist sinnvoll, Angaben wie Wohnfläche, Ausstattung, Grundstücksgröße etc. für das Telefonat parat zu halten. Auf Basis des ersten Gesprächs wird ein unverbindliches Angebot erstellt. Wenn dieses dem Eigentümer zusagt, beauftragt Engel & Völkers LiquidHome eine:n unabhängige:n Gutachter:in, um den aktuellen Wert der Immobilie zu ermitteln. Wenn auch hier das Einverständnis erteilt wird, kann ein Vertrag aufgesetzt werden.
Bei der Vertragsvorbereitung werden alle wichtigen Punkte ausführlich besprochen und festgelegt. Es besteht zudem genügend Zeit, den Vertrag unabhängig prüfen zu lassen. Passt alles, wird der Vertrag notariell beurkundet. Die Kosten dafür trägt Engel & Völkers LiquidHome. Nach der Vertragsabwicklung und wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis ausgezahlt. In der Regel dauert der gesamte Teilverkaufsprozess nur wenige Monate. Die festgelegte Nutzungsgebühr für die Einräumung des Wohn- und Nutzungsrechts (Nießbrauchrecht) wird monatlich an den stillen Teilhaber Engel & Völkers LiquidHome entrichtet.
Die wichtigsten Fragen und Antworten
zum Immobilien-Teilverkauf
Geschäftsführer Christian Kuppig erklärt, welche Konditionen
beim Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome gelten,
und wann sich das Modell lohnt
HEYDAY: Für wen eignet sich ein Immobilien-Teilverkauf und welche Voraussetzungen müssen von Seiten des Verkäufers gegeben sein?
Christian Kuppig: Ein Teilverkauf ist geeignet für Menschen, die über ein Vermögen in Form einer Immobilie verfügen, dieses Kapital jedoch nicht nutzen können, weil es im Eigenheim gebunden ist. Außerdem ist der Teilkauf passend für Eigentümer, die ihr gewohntes Zuhause nicht verlassen wollen. Der Immobilienwert muss mindestens 200.000 € betragen und die Auszahlungssumme bei mindestens 100.000 € liegen. Von Vorteil ist es, wenn die Immobilie größtenteils abbezahlt ist.
Was sind die häufigsten Beweggründe für einen Immobilien-Teilverkauf?
Unserer Erfahrung nach sind es meist finanzielle Engpässe beim Aufrechterhalten des Lebensstandards im Ruhestand, unerfüllte Träume, der Wunsch nach finanzieller Unabhängigkeit, das Freisetzen von Kapital für Renovierungen oder Notfälle und die Vermeidung von Krediten im Rentenalter. Am Ende sind die Beweggründe unserer Kunden aber immer so individuell wie unsere Kunden selbst.
Welche Vorteile hat ein Immobilien-Teilverkauf gegenüber anderen Modellen der Immobilienverrentung wie z.B. der Leibrente oder der Umkehrhypothek?
Der Teilverkauf bietet mehr Flexibilität als andere Modelle, da mindestens
50 % der Immobilie im Besitz des Verkäufers bleiben und die Immobilie weiterhin vollständig genutzt oder vermietet werden kann. Der Kunde bleibt zu 100 % wirtschaftlicher Eigentümer. Ebenso gibt es keine Abschläge bei einem Teilverkauf und eine potenzielle Wertsteigerung kommt dem Eigentümer anteilig zugute. Ein Rückkauf der Anteile ist jederzeit möglich, ebenso wie ein späterer Gesamtverkauf.
Wie können sich Interessenten bei Ihnen beraten lassen?
Interessenten können sich telefonisch oder per E-Mail an Engel & Völkers LiquidHome wenden. Ein Beratungsgespräch wird individuell und unverbindlich angeboten. Wir begleiten unsere Kunden eng im gesamten Prozess.
Um nach dem Teilkauf weiter in der Immobilie wohnen zu können, fällt eine monatliche Nutzungsgebühr an. Wie errechnet sich dieser Betrag und kann sich dieser während der Vertragslaufzeit ändern?
Derzeit beträgt die Nutzungsgebühr 4,95 % p.a. der Auszahlungssumme und wird monatlich anteilig fällig. Diese Gebühr ist für zehn Jahre fixiert, danach kann sie sich an die Marktbedingungen der zukünftigen Zinsentwicklung anpassen.
„Der Teilverkauf bietet mehr Flexibilität als andere Modelle, da mindestens 50 % der Immobilie im Besitz des Verkäufers bleiben und die Immobilie weiterhin vollständig genutzt oder vermietet werden kann“
Die eigene finanzielle Lage kann sich unvorhersehbar ändern. Was passiert, wenn man das monatliche Entgelt nicht mehr aufbringen kann?
Sollte das Nutzungsentgelt über einen Zeitraum von drei Monaten nicht gezahlt werden und eine Zahlungsaufforderung (90 Bankarbeitstage) ohne Erfolg bleiben, behält sich Engel & Völkers LiquidHome das Recht vor, eine Verwertung durchzuführen. Selbstverständlich wird hier jedoch immer die individuelle Situation des Kunden berücksichtigt. Ein zeitlich abgestimmter Gesamtverkauf löst dann in der Regel für beide Seiten das entstandene Problem.
Um den Immobilienwert zu erhalten oder zu steigern, sind in der Regel Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten notwendig. Gibt es eine Renovierungspflicht und beteiligt sich Engel & Völkers Liquid Home an anfallenden Kosten?
Die Eigentümer sind für die gewöhnlichen Instandhaltungskosten verantwortlich. Engel & Völkers LiquidHome beteiligt sich jedoch anteilig an außergewöhnlichen Instandhaltungen wie z.B. Dachsanierung und Erneuerung der Heizung oder der Elektroleitungen sowie an öffentlichen Belastungen, dazu zählen etwa Anlieger-, Erschließungs-, Umlegungs- und Ausgleichsbeträge.
Ist es erlaubt, die Immobilie zu vermieten, wenn man seine Rente z.B. lieber im Ausland genießen möchte oder früher als erwartet in ein Seniorenheim zieht?
Ja, die Immobilie kann jederzeit vermietet werden, da das Nießbrauchrecht auch das Nutzungsrecht umfasst. Die Einnahmen aus der Vermietung kommen allein dem Eigentümer zugute.
Mit welchen Kosten müssen Teilverkäufer bei einem späteren Gesamtverkauf rechnen? Und was geschieht, wenn der Wert der Immobilie gleich bleibt oder sinkt, statt zu steigen?
Bei einem Gesamtverkauf fällt eine Abwicklungsgebühr von 5,5 % des Verkaufserlöses an. Diese beinhaltet schon die Maklercourtage. Sollte die Immobilie im Wert stagnieren oder sinken, greift ein Mindestrückfluss von 117 % der ursprünglichen Auszahlung, um die anfänglichen Kosten zu decken.
Neben dem Gesamtverkauf der Immobilie besteht auch die Option, den veräußerten Teil wieder zurückzukaufen. Wie wird der Kaufbetrag ermittelt und mit welchen Verkaufsgebühren muss man rechnen?
Der Rückkauf erfolgt zum aktuellen Marktwert. Dieser wird auf Basis eines neuen Gutachtens ermittelt. Dafür wird ein unabhängiger Gutachter beauftragt. Die Kosten sind in der Abwicklungsgebühr enthalten. Diese reduziert sich bei einem Rückkauf auf 3 % des Verkehrswertes.
„Die Erben haben die Wahl, entweder den verkauften Anteil zurückzukaufen oder die Immobilie komplett über das Engel & Völkers Netzwerk verkaufen zu lassen.“
Wie sind die Eigentümer abgesichert, falls es zu einer Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome kommen sollte?
Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht ist insolvenzfest, sodass das Nutzungsrecht auch im Falle einer Insolvenz geschützt ist.
Was geschieht im Falle eines vorzeitigen Todes der Eigentümer und welche Rechte haben die Erben?
Die Erben haben die Wahl, entweder den verkauften Anteil zurückzukaufen oder die Immobilie komplett über das Engel & Völkers Netzwerk verkaufen zu lassen. Die Abwicklung des Gesamtverkaufes koordiniert Engel & Völkers LiquidHome.
Über Engel & Völkers LiquidHome
Das seit 2020 bestehende Unternehmen ist spezialisiert auf Immobilien-Teilverkäufe und gehört zum Netzwerk der Engel & Völkers Marken GmbH, einem der führenden Anbieter von Immobilien-Dienstleistungen mit über 40 Jahren Erfahrung. Als Mitglied im Bundesverband Immobilienverrentung verpflichtet sich Engel & Völkers LiquidHome zur Einhaltung von Standards zur höheren Transparenz von Immobilien-Teilverkauf-Verträgen. Der Qualitätskodex beinhaltet u.a. die Beratung durch qualifizierte Mitarbeitende, transparente und verständliche Regelungen und Kostenaufstellung, sowie eine faire Wertermittlung und Abwicklung des späteren Gesamtverkaufes. Allein im Jahr 2023 hat Engel & Völkers Liquid Home Auszahlungen für Teilverkäufe in Höhe von 120 Mio. Euro getätigt.
